Czy wszyscy deweloperzy stosują ten sam wzór umowy deweloperskiej?

Stosowane na rynku umowy deweloperskie posiadają podobną budowę oraz w dużej mierze regulują te same zagadnienia. Jednak czy oznacza to, że wszyscy deweloperzy stosują ten sam wzór umowy deweloperskiej?

Ustawa deweloperska określa wykaz informacji, które muszą znaleźć się w umowie

Przepisy narzucają deweloperom pewien obowiązkowy zakres postanowień, które muszą znaleźć się w umowie. Jeżeli okaże się, że dana umowa nie określa tych zagadnień, to kupujący może od takiej umowy odstąpić, dlatego każdy deweloper powinien zwrócić uwagę na uwzględnienie tych kwestii w swoim wzorze umowy deweloperskiej.

Oprócz podstawowych informacji, takich jak dane nabywcy oraz dewelopera, każda umowa deweloperska powinna zawierać szczegółowe informacje o kluczowych terminach. Najważniejszymi terminami dla kupującego będzie termin, w którym deweloper skończy budowę i wyda nabywcy nieruchomość oraz termin przeniesienia własności mieszkania lub domu na kupującego.

Koniecznym elementem jest również określenie ceny nieruchomości w umowie deweloperskiej. Wzór umowy, który nie określa ile kosztuje dom lub mieszkanie jest niezgodny z prawem.

Deweloper powinien też określić w umowie na jakich warunkach kupujący oraz deweloper mogą odstąpić od umowy. Oprócz przypadków przewidzianych w ustawie deweloperskiej, możliwe jest dodanie również innych przesłanek odstąpienia od umowy, pod warunkiem, że nie są one sprzeczne z przepisami (np. prawo do odstąpienia od umowy zastrzeżone dla kupującego na wypadek, gdyby bank nie udzielił mu kredytu).

Lista obowiązkowych elementów umowy znajduje się w art. 22 ustawy deweloperskiej (ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).

Deweloper ma prawo dodać do swojego wzoru umowy deweloperskiej dodatkowe zagadnienia

Umowy stosowane przez poszczególnych deweloperów znacząco różnią się od siebie. Wynika to z tego, że każdy deweloper ma prawo dodać do swojej umowy inne postanowienia, których nie przewiduje ustawa deweloperska.

Wiele umów zawiera niestandardowe zapisy, które wynikają ze specyfiki danej inwestycji (np. nabycie udziału w dodatkowej nieruchomości, która stanowi „tereny zielone”). Istnieje również druga grupa niestandardowych postanowień, które mają na celu zabezpieczenie dewelopera – czasami kosztem interesów kupującego. Warunkiem możliwości zastosowania takich postanowień jest ich zgodność z prawem.

Obowiązek udostępnienia kupującemu projektu umowy deweloperskiej

Kupujący, który zdecydował się na zawarcie umowy dotyczącej konkretnego mieszkania lub domu, powinien otrzymać od dewelopera projekt umowy deweloperskiej. Ustawa zapewnia nabywcy takie prawo, aby miał on szansę zapoznać się z tym dokumentem oraz przeanalizować wszelkie zagadnienia, które budzą wątpliwości. Spotkanie w kancelarii notarialnej ma na celu zawarcie umowy, dlatego kupujący powinien zapoznać się z projektem umowy oraz skonsultować ją z prawnikiem co najmniej kilka dni wcześniej.

Jakub Al-Shaick, prawnik do spraw nieruchomości